Accesiunea reprezintă un mod de dobândire a dreptului de proprietate, prin intermediul căruia proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipește de bun sau se încorporează cu acesta, dacă prin lege nu se prevede altfel (cf. art. 567 C. civ.). Aceasta reprezintă o aplicabilitate directă a principiului accesorium sequitur principale.
Pentru a ne afla în ipoteza accesiunii, este necesar ca cele două bunuri alipite sau încorporate (cel principal și cel accesoriu) să aibă proprietari diferiți sau ca bunul accesoriu să nu aparțină nimănui[1].
Accesiunea este artificială, atunci când unirea se produce ca urmare a intervenției umane și este imobiliară atunci când privește bunuri imobile.
În ceea ce privește accesiunea imobiliară artificială, Codul Civil instituie regula potrivit căreia construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil revin proprietarului acelui imobil, dacă prin lege sau act juridic nu se dispune altfel. Imobilul este considerat bunul principal[2], iar construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra imobilului sunt bunuri accesorii și ca urmare, revin proprietarului bunului principal prin accesiune.
Dacă lucrarea a fost realizată de către proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altei persoane, dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului, încă din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau prin act juridic nu se prevede altfel (cf. art. 577 alin. 2 C. Civ.). Dacă au fost utilizate materialele altei persoane, proprietarul materialelor este îndreptățit la contravaloarea lor, precum și la repararea oricăror altor prejudicii cauzate (cf. art. 580 alin. 2 C. Civ.).
Există două categorii de lucrări ce se pot efectua asupra unui imobil și care pot fi dobândite în proprietate privată prin accesiune imobiliară artificială și acestea sunt: lucrările autonome și lucrările adăugate, cu caracter durabil[3]. Lucrările autonome se disting printr-o existență de sine stătătoare, în timp ce lucrările adăugate nu au o existență de sine stătătoare, acestea adăugându-se unor lucrări preexistente[4]. Lucrările adăugate se împart în: necesare (cele în lipsa cărora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora), utile (cele care sporesc valoarea economică a bunului) și voluptuare (cele realizate pentru simpla plăcere a celui care le-a efectuat, fără a spori valoarea economică a bunului).
Legea instituie o serie de prezumții în favoarea proprietarului, conform cărora: orice lucrare realizată asupra unui imobil este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, pe cheltuiala sa și că îi aparține, până la proba contrară (cf. art. 579 alin. 1 C. civ.). Nu este exclusă realizarea probei contrare, în situația în care s-a constituit un drept de superficie sau proprietarul imobilului nu și-a intabulat în cartea funciară dreptul de proprietate asupra noii lucrări. O altă modalitate prin care se poate realiza proba contrară, este prin dovedirea faptului că materialele utilizate la realizarea lucrării se aflau în proprietatea altei persoane, iar în acest caz se naște un drept de creanță al proprietarului materialelor împotriva proprietarului imobilului.
Lucrările autonome cu caracter durabil, realizate asupra imobilului altuia, se clasifică în: lucrări efectuate cu bună-credință și lucrări efectuate cu rea-credință. În cazul în care constructorul este de bună-credință, proprietarul imobilului are la dispoziție două variante: fie să-l oblige pe autorul lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat[5], fie să solicite instanței înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, invocând accesiunea[6] (având, la rândul său, obligația de a plăti autorului lucrării valoarea materialelor și a manoperei sau sporul de valoare adus prin efectuarea lucrării). Legiuitorul protejează buna-credință a autorului lucrării și de aceea, în această ipoteză, proprietarul imobilului nu are posibilitatea de a solicita desființarea lucrării. În cazul în care constructorul este de rea-credință, proprietarul imobilului are la dispoziție trei variante: fie să-l oblige pe autorul lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat, fie să solicite instanței înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, invocând accesiunea (având la rândul său obligația de a plăti autorului lucrării jumătate din valoarea materialelor și a manoperei sau jumătate din sporul de valoare adus prin efectuarea lucrării), fie să-l oblige pe autorul lucrării la desființarea acesteia, cu obținerea prealabilă a unei autorizații de desființare[7].
De remarcat este faptul că, indiferent dacă autorul lucrării este de bună-credință sau de rea-credință, proprietarului imobilului i se oferă mereu posibilitatea de a deveni și proprietarul lucrării, invocând accesiunea.
Regimul juridic aplicabil lucrărilor adăugate cu caracter durabil, realizate asupra imobilului altuia, diferă în funcție de categoria de lucrări analizată. Astfel, pentru lucrările adăugate necesare, prin invocarea accesiunii, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării încă din momentul efectuării acesteia, având obligația de a plăti cheltuielile efectuate[8]. În privința lucrărilor adăugate utile, regimul este diferențiat după cum autorul lucrării a fost de bună sau de rea-credință, fiind similar celui aplicabil în cazul lucrărilor autonome[9]. În ceea ce privește lucrările adăugate voluptuare, proprietarul imobilului poate invoca accesiunea, devenind în acest fel proprietarul lucrării, fără nicio obligație față de autorul acesteia. Dacă autorul este de rea-credință, acesta poate fi obligat la desființarea lucrării, însă, dacă este de bună-credință are posibilitatea de a ridica lucrarea înainte de momentul restituirii către proprietar și de a readuce imobilul în situația anterioară.
Constructorul de bună-credință este acea persoană care crede, în mod eronat, și are motive serioase să creadă că este proprietarul imobilului asupra căruia efectuează lucrarea[10], întemeindu-și convingerea fie pe cuprinsul cărții funciare în care este înscris ca proprietar, fie ca urmare a obținerii dreptului printr-un alt mod de dobândire, nesupus înscrierii în cartea funciară (de pildă, moștenirea)[11]. În schimb, constructorul este de rea-credință dacă știe că imobilul asupra căruia efectuează lucrarea nu este proprietatea sa și nici nu este titularul unui alt drept real care să-i permită să o efectueze. Sunt asimilați constructorilor de rea-credință persoana care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor prevăzute de lege (cf. art. 586 alin. 2 C. civ.), precum și detentorul precar (cf. art. 597 C. civ.).
De remarcat este faptul că efectuarea anumitor lucrări necesită dobândirea prealabilă a unei autorizații de construire. Odată cu eliberarea unei astfel de autorizații, are loc și o verificare a titlului solicitantului, asigurându-se legitimitatea acestuia. De asemenea, dacă realizarea unei anumite construcții a presupus obținerea unei autorizații, atunci și desființarea acesteia va fi condiționată de același regim, al obținerii unei autorizații de desființare.
Autorizația de construire este actul care conferă dreptul de a construi, precum și cel de a consolida sau de a repara o construcție existentă. Lipsa autorizației, atunci când obligativitatea obținerii ei este expres prevăzută de lege, constituie contravenție și se pedepsește potrivit legii. Legea nr. 50/1991 prevede că acele construcții edificate fără o autorizație de construire nu se consideră finalizate[12] și nu pot fi intabulate în cartea funciară.
Până în anul 2019, legea prevedea posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcțiilor prin accesiune, chiar și în lipsa autorizației de construire, prin intermediul unei acțiuni în constatarea dreptului de proprietate, în baza accesiunii imobiliare artificiale. Ca urmare a unei pratici neunitare a instanțelor, ÎCCJ a stabilit, printr-un recurs în interesul legii, că lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia constituie un impediment pentru recunoașterea pe cale judiciară a dreptului de proprietate asupra unei construcții[13].
În încheierea acestei analize privind problematica accesiunii imobiliare artificiale, trebuie luată în considerare și situația în care autorul lucrării asupra imobilului altuia este titularul unui drept real, altul decât dreptul de proprietate (de pildă, titularul dreptului de superficie). Superficia este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, în temeiul căruia, o persoană denumită superficiar (în speța noastră, constructorul) are dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra sau în subsolul acelui teren, asupra căruia acesta dobândește un drept de folosință (cf. art. 693 C. Civ.). Superficiarul are un drept de proprietate asupra construcției realizate asupra imobilului altuia. Existența unui drept de superficie echivalează, în plan juridic, cu o renunțare a proprietarului terenului la dreptul său de a invoca accesiunea sau cu o cesiune a dreptului de a construi, respectiv de a planta.
Bibliografie:
- ”Codul Civil. Comentariu pe articole” – Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, ed. a 3-a, editura C.H. Beck, 2021
- ”Drept civil. Drepturi reale principale” – V. Stoica, ed. a 4-a, editura C.H. Beck, 2021
- ”Drept civil. Drepturi reale principale” – C. Bîrsan, ed. a 3-a, editura Hamangiu, 2017
- ”Curs de drept civil. Drepturi reale principale” – G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, ed. Hamangiu, 2013
[1] Valeriu Stoica, ”Drept civil. Drepturi reale principale”, ed. a 4-a, editura C.H. Beck, 2021, pag. 319
[2] În acest sens, imobilul, bun principal, poate fi considerat atât terenul, cât și o construcție preexistentă.
[3] Lucrările provizorii nu pot face obiectul accesiunii, întrucât pot fi ridicate oricând de autorul lor.
[4] De pildă, îmbunătățirile aduse unui imobil.
[5] În această situație nu se mai aplică accesiunea și nici nu se pune problema despăgubirii autorului lucrării, întrucât acesta o va păstra. În cazul în care părțile nu se înțeleg, proprietarul imobilului se poate adresa instanța de judecată pentru ca aceasta să stabilească prețul și să pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, suplinind consimțământul autorului lucrării (cf. art. 592 alin. 1 C. civ.). Instanța va ține seama de valoarea de circulație a bunului calculată la data hotărârii judecătorești (cf. art. 595 C. civ.).
[6] În această situație, se naște un drept de creanță al autorului lucrării în ceea ce privește plata indemnizației sau a despăgubirii, în temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză. Autorul de bună-credință are un drept de ipotecă legală asupra imobilului până la plata indemnizației (cf. art. 591 alin. 2 C. civ.). De aseemenea, prescripția dreptului la acțiune a autorului lucrării privind plata indemnizației nu curge cât timp el este lăsat de proprietar să dețină imobilul (cf. art. 591 alin. 1 C. civ.).
[7] Conform dispozițiilor Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și unele măsuri de realizare a locuințelor.
[8] În ipoteza în care este de bună-credință, autorului lucrării trebuie să i se restituie cheltuielile rezonabil făcute, însă, dacă este de rea-credință, despăgubirea sa va fi redusă cu valoarea fructelor imobilului, diminuată cu costurile făcute pentru obținerea acestora (cf. art. 583 alin. 2 C. civ. ). Despăgubirile vor fi plătite chiar dacă imobilul nu mai există la momentul soluționării litigiului (cf. art. 583 alin. 1 C. civ.).
[9] Astfel, dacă autorul lucrării este de bună-credință proprietarul imobilului poate fie să invoce accesiunea, fie să-l oblige pe autor la cumpărarea imobilului. Însă, dacă autorul lucrării este de rea-credință, proprietarul imobilului fie invocă accesiunea (plătind numai jumătate din valoarea materialelor sau a manoperei, respectiv jumătate din sporul de valoarea adus), fie solicită desființarea lucrării, restabilirea situației anterioare și plata de daune-interese, fie îl obligă pe autor la cumpărarea imobilului, la valoarea pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
[10] De pildă, deține o autorizație de construire în acest sens.
[11] Cu condiția ca din cartea funciară să nu rezulte existența unui viciu al titlului său, iar autorul lucrării să nu fi cunoscut pe o altă cale existența unui asemenea viciu.
[12] Conform art. 37 alin. 5 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii.
[13] Conform Deciziei nr. 13/2019 a ÎCCJ, Completul competent pentru soluționarea recursurilor în interesul legii.